曹智雄:交屋同时移交分层地契,新法案设仲裁庭,助调解高楼纠纷

On September 25, 2012, in 放眼大马

(吉隆坡24日讯)政府周一分别提呈2012年分层地契修正法案和2012年分层管理法案,以处理错综复杂的分层地契和高楼管理问题。

其中2012年分层地契修正法案生效后,房屋发展商在交屋时,必须同时移交分层地契给购屋者,以保障购屋者权益,以及分层产业拥有权。

房屋及地方政府部长拿督斯里曹智雄提呈的2012年分层管理法案,是设立分层管理仲裁庭(Tribunal Pengurusan Strata),调解纷扰不断的高楼住户纠纷。

这个仲裁庭将协助解决共管产业问题,包括组屋、公寓及商业大厦等的住户、业主、租户及发展商等的纠纷,如每月管理费的鸠收、租户与业主的纠纷、共管产业的公共范围清理、上下楼住户的纠纷等。

仲裁庭拥有相等于法庭的权力,审理索偿不超过25万令吉的案件,但是无权审理有关土地拥有权、房地产或土地利益或任何特许权的纠纷。

分层地契限30天完成转名,违例者可罚款不超过1万

2012年分层地契修正法案阐明,一旦产业持有者或发展商移交分层地契通知信给购屋者后,购屋者须在30天或所批准的期限内,在分层地契填上完整资料;分层地契的转名手续须在30天内完成。

天然资源与环境部副部长丹斯里佐瑟古律周一在下议院提呈有关修正案一读;若产业持有人,或是购屋者违反上述条例,可被判处罚款不少过1千令吉,但不超过1万令吉。

法案阐明,廉价组屋无须申请分层地契,州政府可在屋主要求下,根据其地点、建筑类别、建筑成本以鉴定其是否属于廉价屋,然后将自行作出认可。 

发展商、购屋者、公寓共管组织等人,可通过房屋仲裁庭索偿 

房地部提呈的2012年分层管理法案,以设立分层管理仲裁庭(Tribunal Pengurusan Strata),有权到该仲裁庭要求索偿者包括发展商、购屋者、产业原有拥有者、公寓共管组织、居民共管机构、子公司管理机构、管理层代理等。

但法案阐明,若一宗案件已入禀房屋仲裁庭,这起案件不能带上民事法庭,除非有关案件在入禀仲裁庭之前,法庭已审理有关案,或仲裁庭撤回或撤销案件。

仲裁庭的主席和副主席必须由拥有法律背景的人士胜任,而其他不少过20名成员则从司法界和专业律师组成,全部人选由部长委任。

法案阐明,仲裁庭是以公开审讯方式审理案件,民众可以出席听审。一般上,在案件审理期间,是无需委任代表律师,但是如果案件涉及复杂法律问题,和某一方面有严重的财务问题,则需要委任律师辩护。

根据法案,管理仲裁庭所做的决定是最终决定,各方都要服从。不过,如果一方认为仲裁庭出现严重偏差,可借此理由上诉到高庭挑战其判决。

任何藐视管理仲裁庭裁决的人士,可被罚款不超过2万5千令吉,或坐牢不超过3年,或两者兼施。若重犯,他将罚款每天不超过5千令吉。

一些细节如公寓或组屋管理层开会的方式、如何通过每项议决案、管理层委员会所扮演的角色、账目管理、缴付管理费的责任、为产业投保的义务、设立分层管理仲裁庭等等,都一一在新的法案中加以详述。

虽然现有法令允许管理层把拒缴管理费的业主告上法庭,不过在新设立的分层管理仲裁庭后,明确阐明了谁可以把问题带上仲裁庭解决。

房地部是基于国内共管产业,包括组屋及公寓等经常发生不愉快事件,如住户拒缴或逾期缴付管理费、发生霸权事件、发展商不愿意放弃产业管理权等等,遂通过制定新法令取代2007年建筑物及产业联管法令(663法令)。

在上述法案下,发展商在管理期间有责任保养和管理有关分层产业,尤其要确保住户所缴付的费用存入一个产业保养的户头、住户月费存入一个公积户头、购买保险、确保户头在进行稽查后知会每个住户和业者。

此外,9(3)条文也说明了发展商在管理期间的权力,10条文则阐明发展商有设立保养户头的责任,而且阐明在向居民收取管理费的三个工作天内,必须存入银行户头。

在移交管理权给居民共管机构之前,发展商应确保在管理期限结束之前,移交管理户头里所有的余款给居民共管机构、发展商产业范围内的所有资产、所有相关产业的维修和管理记录,包括收据、清单和相关固本。

购屋者签合约6个月后,强制申请分层地契

2012年分层地契修正法案阐明,政府强制购屋者在签署买卖合约的6个月后申请分层地契,以便在移交完工及落成证(CCC)给购屋者时,一并移交分层地契。

现有分层地契法令并没有强制发展商在购屋者签署买卖合约的6个月后,申请分层地契。

此法案周一提呈国会下议院一读。为了解决延迟移交分层地契衍生的问题,当局将发出分层地契的时限从现有的170天缩短至少过100天。

法案也清楚阐明发展商所需履行的各项任务,确保在交屋给购屋者时,同时交出分层地契。

根据法案,发展商需在获得分层地契图测的一个月,向当局申请建筑或土地分层手续。如果发展商没有照做,将被罚款最低1万令吉,或不超过10万令吉,或者坐牢不超过3年,或两者兼施。重犯者将被判罚款不超过10万,或每天被罚不超过1千令吉。

另外,法案也阐明,申请把临时分层地契转换成正式地契的手续期限,从原本的6个月缩短至3个月。

来源:星洲日报

 

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